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房地產(chǎn)投資信托基金的全稱是房地產(chǎn)投資信托基金(簡稱REITs)，它通過發(fā)行收益信托證書或股票來收集大多數(shù)投資者的資金，并可以在證券交易所上市和交易。由專業(yè)管理機構(gòu)或團隊管理的金融產(chǎn)品，主要以能夠產(chǎn)生穩(wěn)定租金收入的房地產(chǎn)為基本資產(chǎn)，以租金收入和基礎房地產(chǎn)增值為主要收入來源，以股息形式按比例向投資者分配綜合投資收益。房地產(chǎn)投資信托基金的基本理念起源于19世紀的美國。在房地產(chǎn)投資信托基金出現(xiàn)之前，商業(yè)房地產(chǎn)投資是一個由投資機構(gòu)和高凈值個人占據(jù)的行業(yè)。方正金融研究員(官方身份:方正金融)了解到，2020年4月30日，中國證監(jiān)會和國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進基礎設施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點相關(guān)工作的通知》，標志著國內(nèi)基礎設施領(lǐng)域公募REITs試點正式啟動。如《通知》所述，REITs可以有效盤活現(xiàn)有資產(chǎn)，形成良性投資循環(huán)，提高直接融資比例，降低企業(yè)杠桿率。同時，REITs作為一種中收益、中風險的金融工具，具有流動性高、收益穩(wěn)定、安全性強的特點，有利于豐富資本市場的投資品種，拓寬社會資本投資渠道。房地產(chǎn)投資信托基金的運作模式主要包括以下步驟:設立:設立房地產(chǎn)投資信托基金主要有兩種方式，一是設立一家特殊目的載體公司(房地產(chǎn)信托基金公司)，二是將其全部或部分經(jīng)營性資產(chǎn)打包設立特殊的房地產(chǎn)投資信托基金。發(fā)行:向投資者發(fā)行收入證明并籌集資金，類似于股票發(fā)行。托管:委托獨立的基金托管機構(gòu)進行托管和監(jiān)管，類似于普通基金。投資:將募集的資金投資于房地產(chǎn)項目。通常情況下，大部分資金投資于持有物業(yè)，以獲得可持續(xù)的現(xiàn)金流收入，只有少量資金用于購買投資物業(yè)，以獲得增值收入。相比之下，商業(yè)地產(chǎn)(如商場、寫字樓、服務式公寓和停車場)的現(xiàn)金流比住宅地產(chǎn)更穩(wěn)定，因此房地產(chǎn)投資信托基金一般適用于商業(yè)地產(chǎn)。經(jīng)營管理:資產(chǎn)管理人(通常是基金公司或房地產(chǎn)企業(yè)的專業(yè)團隊)負責REITS的資產(chǎn)管理，并委托物業(yè)公司進行物業(yè)管理。股息:以股息的形式將大部分收入分配給投資者，這就是投資者的股息收入。交易:投資者可以通過二級市場買賣房地產(chǎn)投資信托基金并獲得利潤，即